กรมที่ดินมีหน้าที่กำหนดราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้จัดเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและนิติกรรมตามที่กฎหมายกำหนด มีด้วยกัน 3 ประเภท คือ ที่ดิน โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด โดยมีสำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ดำเนินการ สามารถสรุปได้ดังนี้
(1) จัดทำบัญชีราคาประเมินที่ดินรายแปลง ซึ่งปัจจุบันอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร 50 เขต 5 เทศบาลหลัก ได้แก่ สมุทรปราการ นนทบุรี ภูเก็ต นครราชสีมา เชียงใหม่ และอำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี และ สุขาภิบาลสำโรงเหนือ จังหวัด สมุทรปราการ
(2) จัดทำแบบประเมินราคาทรัพย์สิน อาคาร และสิ่งปลูกสร้างทุกจังหวัด ตามมาตรฐานกำหนดไว้ 46 แบบ
(3) จัดทำบัญชีประเมินราคาคอนโดมิเนียมทุกจังหวัดทั่วประเทศ
(4) ทำหน้าที่เป็นเลขานุการคณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งมีหน้าที่ต่าง ๆ เช่น จัดประชุม ตลอดจนรวบรวมข้อมูลและเสนอความเห็นเพื่อพิจารณา ตามอำนาจหน้าที่ของคณะอนุกรรมการและคณะกรรมการดังกล่าว
สำหรับจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินที่ดินเป็นรายแปลง (Block) ซึ่งใช้ในส่วนภูมิภาคทั่วประเทศ สำนักงานที่ดินจังหวัดจะรับผิดชอบ โดยมีสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินกลางให้คำแนะนำและฝึกอบรมการจัดทำบัญชีดังกล่าวแก่สำนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อให้การตีราคาที่ดินเป็นมาตรฐานเดียวกับที่ดินอื่นพร้อมทั้งเป็นผู้ตรวจสอบและกลั่นกรองก่อนเสนอคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินเพื่อพิจารณาอนุมัติก่อนประกาศใช้ต่อไป
การขอหนังสือรับรองจากกรมที่ดิน เกี่ยวกับราคาประเมินที่ดิน
โดยปกติแล้วประชาชนทั่วไปสามารถขอดูหรือสอบถามราคาประเมินจากกรมที่ดินได้ ที่สำนักงานที่ดินท้องที่ นอกจากนี้ยังสามารถขอออกหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดินแปลงใดก็ได้ ผู้ขออนุญาตต้องเป็นเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น ผู้ขอจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการคัดลอกหรือขอประเมินราคาตามระเบียบ อาจขอดูได้ที่สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สินกลาง (อาคารตลิ่งชัน) ผู้ขอไม่จำเป็นต้องเดินทางไปติดต่อที่สำนักงานที่ดินท้องที่อย่างไรก็ตาม บริการดังกล่าวยังมีข้อจำกัดในเรื่องของที่ดินที่อยู่นอกเขตกรุงเทพมหานครโดยใช้ราคาประเมินที่ดินแบบบล็อกต่อบล็อก เพราะหากผู้ขอไม่ทราบตำแหน่งที่ดินที่แน่ชัดว่าอยู่แปลงใดและหน่วยใด ก็จะไม่สามารถระบุได้ว่าที่ดินแปลงนั้นมีราคาประเมินอยู่ที่เท่าใด ผู้ขอดูหรือขอราคาประเมินจำเป็นต้องทราบที่ตั้งของที่ดินแปลงนั้นเป็นอย่างดีจึงจะสามารถทราบราคาที่ดินได้ถูกต้อง
หลักฐานที่จะต้องนำไปประกอบคำขอ
- โฉนดที่ดิน น.ส. 3, นส. 3 ก เป็นต้น หรือสำเนาเอกสารดังกล่าว หากไม่สามารถนำตัวจริงมาได้
- บัตรประจำตัวประชาชนหรือบัตรข้าราชการของผู้ขอและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าว กรณีมอบอำนาจต้องแสดงบัตรประจำตัวที่ทางราชการออกให้ หรือบัตรพนักงานที่ทางราชการออกให้ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจพร้อมรับรองสำเนาบัตรดังกล่าวของผู้รับมอบอำนาจตัวจริง
- ต้องแสดงสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอ ในกรณีมอบอำนาจ ให้แสดงสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจมาด้วย
- หนังสือมอบอำนาจกรณีเป็นนิติบุคคล
ยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินตั้งอยู่ในเขตของที่ดินนั้นตั้งอยู่
- ค่าใช้จ่ายในการรับรองราคาประเมินที่ดิน
- ค่าคำขอที่ดินแปลงละ 5 บาท
- ค่ารับรองฉบับละ 10 บาท
- ค่าพยานคำขอเรื่องละ 20 บาท
- ค่ามอบ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท
ก่อนประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมีเรื่องใดต้องรู้บ้าง ?
1.ประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต้องทำยังไง
ศึกษาจากกรมที่ดินเพื่อการประเมินราคาสิ่งปลูกสร้างให้ได้ราคาที่ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหาอื่น ๆ ที่อาจตามมา เช่น ประเภทของโฉนด เนื่องจากโฉนดมีหลายประเภท ทั้ง โฉนดที่ดิน ครุฑเขียว ครุฑดำ เป็นต้น เพื่อจะได้ศึกษาและเปรียบเทียบราคาได้อย่างแม่นยำ และต้องระวังเรื่องสัญญาการใช้ที่ดินด้วย เพราะบางแห่งไม่มีโฉนดแต่มีสัญญาการใช้ที่ดินเท่านั้น ราคาของสิ่งเหล่านี้ก็จะแตกต่างกันมาก
ก่อนจะไปประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อให้แน่ใจว่าสามารถอยู่อาศัยได้ในบริเวณนั้น ถ้าไปดูที่ดินที่จะซื้อ แต่ถ้าจะขายที่ดินก็ไม่เป็นไร เพราะคุณคงเคยชินกับสิ่งรอบตัวแล้ว แต่สามารถดูสภาพแวดล้อมของที่ดินได้ว่ามีความเจริญหรือไม่ เพื่อให้สามารถตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้องและตรงใจผู้บริโภค เพราะหากขายที่ดินแพงเกินไปจะเป็นปัญหาในอนาคต เพราะมันจะทำให้คุณขายยาก และทำให้ผู้ซื้อไม่มาซื้อ เป็นต้น
2.ประเมินราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดีอย่างไร
- การทราบราคาที่ดินคร่าว ๆ จะเป็นประโยชน์สำหรับการประเมินราคาที่ดินและอาคาร เพราะเมื่อทราบราคาที่ดินคร่าวๆ แล้ว ก็จะสามารถประเมินว่าจะทำอย่างไรต่อไปกับที่ดินของคุณ จะขายหรือให้เช่าหรือควรซื้อไว้ใช้ในอนาคตและจะเก็บไว้ขายในอนาคตหรือเก็บไว้เป็นมรดกก็เป็นสิ่งที่ทำได้
- เพื่อการลงทุนเป็นปัจจัยสำคัญในการตรวจสอบราคาที่ดินในปัจจุบันเมื่อจะซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน ถือว่าเป็นมิติใหม่ของการลงทุน แต่ก็ไม่ใหม่มาก เพราะที่ผ่านมามีหลายคนซื้อที่ดินเก็บไว้รอราคาขึ้น แต่สมัยนี้ไม่ต้องรอนานเหมือนเมื่อก่อนแล้ว เพราะเห็นแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่ดินที่ไหนจะเจริญก็ไปซื้อรออีกไม่กี่ปีก็ได้กำไร
- การคำนวณค่าเช่าเป็นข้อได้เปรียบของการประเมินราคาที่ดินในต่างจังหวัด เพราะสามารถทราบได้แน่ชัดว่าที่ดินควรปล่อยเช่าเท่าไร และจะดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินต่อไปอย่างไรดี ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่ดินหรือปลูกอาคาร ปลูกหอพัก ให้คนเช่า ฯลฯ
- เพื่อจำหน่ายโดยเฉพาะราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะช่วยให้คุณทราบได้ว่าควรขายในราคาเท่าไร และทำให้ท่านซื้อขายที่ดินได้ง่าย เพราะทราบราคาคร่าว ๆ เพื่อประเมินภาษีที่ดินเปล่า เป็นประโยชน์อีกประการหนึ่งของการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการประเมินที่ดินเปล่า เพราะปัจจุบันมีการเก็บภาษีที่ดินเปล่านั่นเอง ดังนั้นก่อนซื้อที่ดินต้องคิดให้ดี
