กระทรวงการคลัง จะจัดเก็บ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2565” โดยไม่ลดหย่อนเหมือนปีที่ผ่านมา ใครมีที่ดิน บ้าน คอนโด มาทำความเข้าใจกันก่อนถึงกำหนดชำระภาษีที่ดิน 2565 ใครบ้างที่ต้องจ่ายและจ่ายเท่าไหร่กันแน่

ภาษีที่ดิน คืออะไร?

“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เป็นภาษีใหม่ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2562 และเริ่มจัดเก็บในปี 2563 แทนที่ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งก่อนหน้านี้ได้ยกเลิกไปเพื่อปรับปรุงระบบภาษีเดิม และสนับสนุนให้ใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2565 กระทรวงการคลังพิจารณาจัดเก็บภาษีดังกล่าวเต็มจำนวนเป็นครั้งแรก หลังจากลดมาเป็นระยะเวลา 2 ปี เนื่องจากการลดภาษีในอดีตเป็นภาระทางการคลัง

ใครบ้างที่ต้องเสีย ภาษีที่ดิน ?

• ผู้ที่เสียภาษีคือผู้ที่ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นสำหรับคนที่เช่าบ้านหรือคอนโด หรือบ้านที่ไม่ได้เป็นกรรมสิทธิ์ก็ไม่ต้องเสียภาษีประเภทนี้แต่อย่างใด
• ปกติทางการจะนับกรรมสิทธิ์ในวันที่ 1 มกราคมของทุกปี สิ่งนี้บ่งชี้ว่าเราต้องเสียภาษีสำหรับการเป็นเจ้าของดังกล่าวในปีนั้น
• ในกรณีที่ที่ดินหรืออาคารมีเจ้าของร่วมกันหลายคน คนเดียวจ่ายภาษีนี้เพียงครั้งเดียว ให้ถือว่าได้ชำระเงินครบถ้วนแล้ว

เสียภาษีเท่าไหร่ คำนวณอย่างไร ?

ทุกคนที่มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างควรได้รับหนังสือแจ้งมูลค่าภาษี แต่หลายคนอาจจะยังสงสัยว่า คำนวณภาษีอย่างไร ซึ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคำนวณได้จากสูตรดังนี้

มูลค่าที่ดินและมูลค่าอาคาร

เราสามารถค้นหาได้จากระบบค้นหาราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ที่ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite

มูลค่ายกเว้น

• แม้ในปี 2565 จะไม่มีการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหมือนปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ยังคงมีมาตรการบรรเทาภาระภาษีในหลายกรณี ดังนี้
• ยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลัก(บ้านที่มีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้าน) 50 ล้านบาทแรก แต่หากเจ้าบ้านเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน จะได้รับการยกเว้นสำหรับ 10 ล้านแรก กรณีมีเจ้าของหลายคนต้องมีชื่อคนเดียวในทะเบียนบ้านด้วย เพื่อสามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีได้
• ยกเว้นภาษีที่ดินสำหรับผู้มีที่ดินทำกิน ซึ่งในปี 2565 จะเป็นปีสุดท้ายยกเว้นทั้งหมด ในปี 2566 ยกเว้น 50 ล้านบาทแรกเท่านั้น

อัตราภาษี

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละแห่งจะต้องเสียภาษีในอัตราเท่าใด ขึ้นอยู่กับประเภทของที่ดินและการใช้อาคาร โดยแบ่งออกเป็น 4 ประเภท โดยมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันดังนี้

1. ที่ดินใช้เพื่อการเกษตร เป็นการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้ประโยชน์ในไร่นา ถ้าพื้นที่นั้นไม่ได้ทำการเกษตรเต็มพื้นที่ให้เก็บภาษีตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ ที่ดินเพื่อการเกษตรแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภท ดังนี้

• ที่ดินที่ใช้ในการปลูกพืช
• ที่ดินที่ใช้เลี้ยงสัตว์
• ที่ดินที่ใช้เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำหรือทำการประมง

หลายคนอาจสงสัยว่าการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรมีหลักเกณฑ์อย่างไร ตามกฎหมายจะระบุชัดเจนว่าต้องปลูกกี่ต้น ให้ถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินที่ใช้ทำการเกษตร เช่น ต้องปลูกกล้วยอย่างน้อย 200 ต้นต่อไร่ หรือปลูกมะนาวอย่างน้อย 50 ต้นต่อไร่ เป็นต้น หากไม่เข้าเกณฑ์จะถือว่าเป็นที่ดินรกร้างไร้ประโยชน์ ซึ่งต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่ามาก

2. บ้านอยู่อาศัย คือ การใช้ที่ดินสำหรับประชาชนอยู่อาศัย เช่น บ้าน อาคารพาณิชย์ ห้องชุด เว้นแต่ที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือก่อสร้างแล้วเสร็จตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินหรือกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด โรงแรม และที่พักชั่วคราวโดยได้รับค่าตอบแทน แต่ไม่รวมบริการเป็นรายเดือนหรือโฮมสเตย์ไทย

อัตราภาษีสำหรับบ้านที่อยู่อาศัยมีสองประเภท ซึ่งมีอัตราภาษีที่แตกต่างกัน ได้แก่

• บ้านหลัก หมายถึง บ้านที่เจ้าของบ้านและที่ดินหรือเจ้าของบ้าน (สร้างบนที่ดินของผู้อื่น) โดยมีชื่อในเอกสารกรรมสิทธิ์และชื่อในทะเบียนบ้าน (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของบ้านหรือเจ้าของบ้านคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้าน) เจ้าของบ้านจะสามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีได้
• บ้านอื่น ๆ หมายถึง บ้านที่มีชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน/กรรมสิทธิ์ในห้องชุด แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านนั้น

3. การใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์อื่น ๆ เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินนอกเหนือจากที่กำหนดไว้ เช่น พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน โรงแรม ภัตตาคาร เป็นต้น
4. ที่ดินรกร้าง คือ ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เท่าที่ควร หรือปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในปีก่อนปีภาษี (ยกเว้น ที่ดินที่กฎหมายห้ามหรือปล่อยทิ้งไว้เพื่อเกษตรกรรมหรือปล่อยให้ใช้ในการพัฒนาโครงการ) ซึ่งหากปล่อยทิ้งไว้ 3 ปีติดต่อกัน อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี โดยมีเพดานอัตราภาษีรวมไม่เกิน 3%

จ่ายภาษีที่ไหน จ่ายได้ถึงเมื่อไหร่?

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ราชกิจจานุเบกษาได้เผยแพร่ประกาศกระทรวงมหาดไทย ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทั่วประเทศขยายเวลาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีก 3 เดือน เพื่อบรรเทาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ตั้งแต่ภายในเดือนเมษายนเป็นภายในเดือนกรกฎาคม 2565 รวมถึงการขยายเวลาชำระภาษี

• งวดที่ 1 – ตั้งแต่เดือนเมษายนถึงกรกฎาคม 2565
• งวดที่ 2 – ภายในเดือนพฤษภาคม ถึง ภายในเดือนสิงหาคม 2565
• งวดที่ 3 – ภายในเดือนมิถุนายน ถึง ภายในเดือนกันยายน 2565

สำหรับกรรมสิทธิ์ในเขตกทม.สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ กองรายได้ สำนักการคลัง กทม. โทร. 02-224-8266 https://www.fdbma.net/ หรือที่สำนักงานเขตที่ดินหรือสิ้งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ ส่วนกรรมสิทธิ์ที่อยู่ต่างจังหวัดสามารถสอบถามเพิ่มเติมได้ที่เทศบาลหรือองค์การปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

ถ้าไม่จ่าย จะโดนปรับอย่างไร?

เมื่อพ้นกำหนดชำระ ผู้เสียภาษี จะต้องเสียเบี้ยปรับ 10-40% ของภาษีที่ต้องชำระ แบ่งออกเป็น 3 กรณี คือ

• หากชำระภาษีไม่ตรงเวลา แต่ชำระก่อนที่จะได้รับหนังสือแจ้ง จะต้องเสียค่าปรับ 10% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
• กรณีชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้ง เสียค่าปรับ 20% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
• กรณีชำระภาษีภายหลังระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้ง มีค่าปรับ 40% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
• นอกจากนี้ เมื่อเวลาผ่านไป คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของภาษีค้างจ่าย